Teil 2: Der Erbbauzins – zwischen Rendite und Gemeinwohl
Wie hoch sollte der Erbbauzins sein? Im zweiten Teil unserer Serie zum „Mustervertrag Erbbaurecht“, veröffentlicht vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), geht es darum, wie sich wirtschaftliche Interessen und bezahlbare Mieten miteinander verbinden lassen.
Der Mustervertrag erläutert verschiedene Ansätze für die Ermittlung und Anpassung des Erbbauzinses:
Marktgerecht ermitteln
In der Praxis wird der Erbbauzins meist auf Basis des Bodenwerts berechnet. Für den anfänglichen Zinssatz zeigen die Erläuterungen verschiedene Verfahren. Ist eine spätere Anpassung des Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex vorgesehen, kann sich der anfängliche Erbbauzinssatz beispielsweise an langfristigen Baufinanzierungszinsen orientieren.
Miet- und Belegungsbindungen
Miet- und Belegungsbindungen können die Ertragsmöglichkeiten einschränken. Der Mustervertrag empfiehlt, zunächst geeignete Fördermöglichkeiten zu nutzen. Reichen diese nicht aus, kann eine Reduktion des Erbbauzinses in Betracht kommen.
Die langfristige Entwicklung regeln
Zur Wertsicherung sieht der Mustervertrag eine automatische Anpassung an den Verbraucherpreisindex vor. Als Alternative nennt er den Teilindex der Nettokaltmieten. Vorgeschlagen wird ein Turnus von drei Jahren; längere Zeiträume sind möglich.
Entscheidend ist das Zusammenspiel: Anfänglicher Erbbauzins, soziale Bindungen und spätere Anpassungen müssen zusammenpassen, damit das Erbbaurecht für beide Seiten langfristig tragfähig bleibt.
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